Proietti propone il Fondo Immobiliare soltanto per sanare le emergenze di Bilancio (di Antonio Picarazzi)

Cosa è un FONDO IMMOBILIARE ad APPORTO PUBBLICO?

Come ripetuto più volte è uno Strumento Finanziario rientrante nella classificazione OICR (Organismo Investimento Collettivo del Risparmio) regolato per legge. Le norme finali a cui fa riferimento risalgono al 2011 e al 2013 (costituzione INVIMIT SpA da parte del MISE).

Una volta che il Consiglio Comunale ha deliberato nel merito, l'Advisor mette a punto i Piani di Valorizzazione dei Beni da trasferire nella proprietà del Fondo. Occorre tener presente che il Patrimonio trasferito, poiché inserito nel PAV, rientra in automatico tra i Beni Disponibili dell'Ente. La legge afferma che tali beni non devono essere strumentali all'attività dell'Ente. Ci si deve intendere su questo passaggio e capire cosa in realtà significa quando un bene non è strumentale all'attività dell'Ente.

In linea generale è lo Statuto dell'Ente che ci suggerisce una riflessione specifica non proprio neutra al riguardo. Per esempio l'Art. 2 dello Statuto tiburtino afferma, tra le altre cose, che il Comune mira alla "... valorizzazione e promozione delle attività culturali, sportive e del tempo libero della popolazione, come strumenti che favoriscono la crescita della persona e l’integrazione sociale... ", nel Regolamento vigente sugli Impianti Sportivi è riportato che "...Gli impianti sportivi comunali, nonché quelli ricevuti in uso da terzi e le attrezzature in essi esistenti sono destinati ad uso pubblico per la promozione e per la pratica dell’attività sportiva …"; l'Art. 2 del regolamento sulla Consulta dello Sport afferma che: "La Consulta dello Sport svolge funzioni consultive e propositive per tutto ciò che attiene il settore specifico. E’ una sede collegiale e consente la partecipazione di associazioni e società sportive, enti di promozione sportiva e quanti altri soggetti privati operano nel settore dello sport per costruire, a supporto e in collaborazione con l’Amministrazione Comunale, percorsi e iniziative volte al miglioramento dell’offerta cittadina di servizi sportivi e a favorire il riconoscimento e la diffusione del valore sociale della pratica sportiva ... In particolare la Consulta svolge funzioni consultive su: a) la programmazione generale dell’Amministrazione Comunale nel settore sportivo; b) ogni decisione dell’Amministrazione Comunale sugli impianti sportivi comunali; c) iniziative promozionali, educative e culturali dell’Amministrazione Comunale nel settore specifico; La Consulta ha funzioni propositive su: ... e) studio e analisi dei modelli gestionali da applicare agli impianti sportivi...".

Lo Statuto e i Regolamenti sono chiari al riguardo. Questo è un aspetto di cui tener conto perché il Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni proposto dalla Giunta al Consiglio Comunale aveva inizialmente previsto il conferimento al Fondo Immobiliare di tutti gli Impianti Sportivi Pubblici del Comune di Tivoli, senza che la Consulta dello Sport fosse stata minimamente informata della scelta.

L' altro aspetto è più complicato: gli Impianti Sportivi sono beni non strumentali all'attività dell'Ente? A mio parere no.

Il Patrimonio conferito non è più di proprietà dell'Ente, ma rientra nelle disponibilità patrimoniali dell'ipotizzato Fondo che, a sua volta, viene gestito da una SGR (Società per la Gestione del Risparmio) in maniera autonoma anche se ricompresa all'interno degli indirizzi generali offerti dall'Ente apportante e nei limiti indicati dal Regolamento che deve essere approvato dalla Banca d'Italia.

La SGR viene scelta tramite procedura di selezione pubblica a norma di legge, sulla base dell'offerta economica più vantaggiosa. Rileva, a questo fine, il Business Plan che la SGR allegherà alla documentazione richiesta. È proprio il BP a governare lo sviluppo del Fondo e a indicare i pilastri della sua governance economico finanziaria.

La Legge prescrive che al soggetto apportante sia concesso il mantenimento del 51% delle quote del Fondo e che la parte rimanente sia collocata, nel limite minimo del 20%, a Investitori Istituzionali e a altri soggetti rientranti nella casistica indicata dalla legge.

Il BP e il Regolamento diranno in che maniera tali quote verranno classificate, se all'interno del Fondo verranno istituiti dei Comparti, quali rendimenti verranno garantiti, la tempistica delle ripartizioni dei dividendi, i costi a carico del Fondo, la Governance dello stesso e i rapporti tra il Gestore e l'Apportante.

Il rendimento annuo per i quotisti oscilla in genere tra il 3 e il 5%, al netto dell'inflazione (che attualmente è al 7% circa). La SGR di gestione ha in genere tre tipi di ricavi, quindi costi a carico del Fondo:

1) provvigione fissa annuale di gestione (tra lo 0,60% e il 2% del valore del Fondo ricavato annualmente nella differenza tra attività e passività. Il primo anno è il semplice valore di apporto e dopo alcuni anni verrà aggiornato nella percentuale del 75% dell'aumento ISTAT). In genere viene riconosciuto anche un valore minimo, ma non un massimo, del corrispettivo a prescindere dal valore del Fondo;

2) provvigione di buon esito di ogni singola operazione di valorizzazione (1%);

3) provvigione su ogni operazione di sviluppo (manutenzione, vendita, costruzione, ricostruzione ecc.) (2%).

Il Fondo ha ulteriori costi:

1) tutti i costi di funzionamento;

2) la provvigione riconosciuta all'Advisor del Comune per il lavoro preliminare relativo agli apporti e ai piani di valorizzazione che è quantificabile nel 2% dei valori apportati;

3) le provvigioni riconosciute a soggetti terzi (intermediari immobiliari e altro) per le operazioni collegate;

4) il costo dell'Advisory Commitee (in genere 12.000 euro per componente, per circa 3 componenti);

5) il costo del rappresentante del Fondo (compreso tra 40.000 e 60.000 euro);

6) il costo degli Esperti Indipendenti nominati dalla SGR ai sensi di legge;

7) il costo della Società di Revisione;

8) il costo della Banca Depositaria.

È facile a questo punto fare anche qualche conto per far emergere i costi, tenendo conto che il BP non è stato ancora predisposto e nulla si sa del Regolamento.

Un Fondo con un valore di 30 milioni di euro affronta i seguenti costi:

1) Provvigioni SGR: € 180.000 per gestione (calcolo su 0,60%); valorizzazione: € 100.000 (2% su 5 milioni); sviluppo: € 50.000 (1% su 5 milioni); )

2) Advisor, € 600.000 (iniziale, come da valori di apporto);

3) € 36.000 per Advisory Commitee;

4) € 50.000 per Rappresentante Comune;

5) Funzionamento: € 20.000 (stima incidenza 0,06%);

6) Società Revisione € 30.000 (stima sulla base delle tariffe correnti);

7) Banca Depositaria: € 10.000 (stima).

Un Fondo di tali dimensioni patrimoniali al primo anno dovrebbe produrre ricavi minimi pari a € 1.050.000 circa per poter coprire i costi evidenziati. Poi ci sono i rendimenti garantiti agli Investitori e all'apportante, che potranno oscillare tra il 3 e il 5%. Il vademecum INIVIMIT afferma che il rendimento minimo da garantire dovrà essere del 3,5% al netto dell'inflazione.

Un Fondo di questo tipo e con i valori che abbiamo stimato dovrà produrre utili annui, per essere allettante per gli Investitori, di almeno € 3.000.000,00. Pertanto, a conti fatti, i valori economici prodotti dovranno essere pari a circa quattro milioni, almeno per il primo anno.

Occorre rilevare, inoltre, che una volta che l'Ente ha apportato il Patrimonio individuato la SGR, secondo quanto verrà prevista nel regolamento e nel BP, provvederà a collocare sul mercato le quote corrispondenti al valore patrimoniale conferito.

Poiché il Comune dovrà avere il 51%, e comunque quote proporzionate al valore dei beni di uso pubblico apportati, il restante 49% potrà essere collocato presso Investitori Istituzionali o altre figure previste dalla legge.

Il BP evidenzierà tale passaggio fondamentale perché esso chiarirà se le quote verranno considerate come rimborso al Comune del 49% del valore apportato, oppure se il conferimento in denaro da parte dei Privati sarà valutato esclusivamente come Equity (cioè mezzi propri), o infine se prevarrà una classificazione mista ( un tot a rimborso dell'apportante e un tot a valere sull' Equity).

È ovvio che senza equity il Fondo dovrà operare a leva, cioè ricorrendo al finanziamento bancario esterno per qualsiasi operazione e ciò comporterà oneri aggiuntivi in termini di costo del denaro acquisito.

Fatto questo ragionamento che abbiamo volutamente reso semplice e quasi sintetico, passiamo alla valutazione dell'iniziativa proiettiana sulla base della iniziale documentazione proposta in Consiglio Comunale.

Cosa vorrebbe conferire il buon Proietti?

1) Tutti gli Impianti Sportivi della Città;

2) La Cartiera Amicucci (atteso che la gran parte dell'Area è destinata all'Auditorium per il quale il Comune di Tivoli ha già ricevuto Finanziamenti Pubblici);

3) Area Ex Lattanzi (prevedendo interventi di valorizzazione per Impianti Sportivi);

4) Il Parcheggio di Piazzale Matteotti (Prevedendone la valorizzazione a Parcheggio, Direzionale e Commerciale);

5) Parcheggio Impastato (Prevedendo un Parcheggio Pubblico Multipiano. Fondamentale sarà il parere dell'Autorità di Bacino e le necessarie indagini idrogeologiche);

6) 10 Lastrici Solari (Fotovoltaico) delle scuole Tiburtine più il lastrico solare del Municipio (da vedere le compatibilità con la Sovrintendenza. Strano il conferimento del solo lastrico solare della Scuola del Gesù che deve essere demolita e ricostruita. Di tale passaggio non si fa menzione e non si capisce chi dovrà procedere nello specifico);

7) le Unità abitative della Domus Patrizia, a Tivoli Terme (Attualmente sono assegnate come alloggi popolari);

8) i Pali della pubblica illuminazione (sviluppo città digitale), si prevede la loro valorizzazione per lo sviluppo di servizi ad alto valore aggiunto (non viene specificato quali sarebbero).

Le singole finalizzazioni di valorizzazione sono desunte dallo Studio Preliminare di fattibilità redatto dall'Advisor del Comune di Tivoli a gennaio del 2022.

Alla luce di tutto ciò, premettendo che un Fondo funziona e raggiunge i livelli di rendimento e di gestione dei costi ipotizzati esclusivamente se negli apporti sono presenti beni a "sviluppo", cioè capaci di produrre reddito nel tempo e di sostenere il cash flow necessario per il mantenimento degli equilibri a medio presenti nel BP, è evidente la discrasia che passa tra esigenze immediate del Bilancio del Comune di Tivoli e la Visione entro la quale il Fondo dovrebbe e potrebbe trovare una sua legittima collocazione.

Ovviamente, è impossibile prevedere i valori di apporto al Fondo definiti dalle operazioni descritte in assenza del BP, appare però evidente che il conferimento di tutti gli Impianti Sportivi è una contraddizione grave e miope, perché traduce l'attività dell'Ente solo in termini finanziari, senza i supporti del valore sociale che invece la dovrebbero caratterizzare. Tanto più che gli Impianti Sportivi citati sono già stati dati in concessione o in uso a fronte del pagamento di corrispettivi definiti contrattualmente.

Gli Impianti Sportivi, nella logica dello Statuto Comunale, del Regolamento e della Costituzione della Consulta dello Sport, sono beni strumentali all'attività dell'Ente e definiscono i contorni della sua attività specifica. Né è possibile che sulle prospettive di valorizzazione degli stessi Impianti Comunali non si sia sentito l'obbligo morale di chiedere il parere preventivo della Consulta così come previsto dal Regolamento di riferimento. È possibile prevedere che il conferimento di tali beni al Fondo definisca costi di accesso più alti degli attuali proprio perché l'approccio è eminentemente finanziario (legato al rendimento) e non ancorato ai risvolti sociali e di coesione che il sostegno alla diffusione della pratica sportiva sempre comporta nei disegni di un Ente Locale. Ciò determinerà una selezione sulla base del costo di accesso alla pratica sportiva con la penalizzazione dei redditi più bassi . In questo ambito, all'opposto, la costituzione di una Fondazione dello Sport avrebbe definito percorsi di partecipazione concreti e una trasparenza completamente diversa anche nella logica della valorizzazione specifica.

Gli unici teorici beni a sviluppo sono rappresentati dall'Area Residuale della Cartiera Amicucci, in un contesto che però è fortemente penalizzato dalla presenza di proprietà private che abbisognano di un quadro normativo di carattere unitario ricompreso in uno schema di valorizzazione basato sullo scambio e sulla condivisione. Poi ci sarebbe Il Lungo Aniene Impastato, atteso che l'altra sponda è di proprietà dell'ENEL, sul quale si vorrebbe erigere un parcheggio multipiano che però dovrà scontare il parere preventivo di numerose autorità e istituzioni, prima di tutte l'Autorità di Bacino. In ogni caso, qualora andasse a buon fine ci troveremmo davanti all'accesso ad una struttura con costi cospicui di sosta atteso che a Tivoli si riscontra una penuria di aree gratuite e si prevede tra almeno cinque anni lo spostamento del Presidio Ospedaliero cittadino nel nuovo complesso del Policlinico Tiburtino. Infine, c'è l'Area Ex Lattanzi, le cui problematiche avrebbero potuto essere risolte da tempo con l'avvio di una procedura di Project Finance.

Un discorso a parte merita l'Area del Parcheggio di Piazzale Matteotti, inserita nel Piano Gregotti, che potrebbe essere l'unica realtà a "sviluppo" tra tutte quelle evidenziate. Da sola, però, non giustifica il ricorso al Fondo Patrimoniale come strumento di unica valorizzazione dell'area. Le alternative ci sono e sono praticabili, per esempio lo stesso Project Finance.

L'intera impostazione data da Proietti con le Delibere di Giunta numero 52 e 95, che puntavano decisamente alla costituzione del Fondo Immobiliare come strumento di valorizzazione del Patrimonio dell' Ente, è stata capovolta dalla sua stessa Maggioranza costretta a votare un emendamento presentato dai TRE Consiglieri della Lista Insieme che ha cancellato qualsiasi riferimento al Fondo Patrimoniale sia nel corpo della delibera Consigliare che nel Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni ad essa collegato.

Per questi motivi la Proposta di Proietti è del tutto illogica e viziata soprattutto dalle difficoltà di Bilancio che lui stesso ha provocato in OTTO anni di gestione amministrativa.

In queste condizioni il Fondo Immobiliare ad Apporto Pubblico non serve.

Seguirà un ulteriore approfondimento sui vari Strumenti che la normativa introduce per consentire la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare, tenendo in conto le esigenze attuali del Bilancio Comunale.

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