Esempio di cartografia dello Sviluppo Territoriale

Esempio di cartografia dello Sviluppo Territoriale

Gli Strumenti per la Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare degli Enti Locali all'interno della Visione Strategica dello Sviluppo Territoriale(di Antonio Picarazzi)

All'interno degli Enti Locali lo scollamento tra spesa corrente e spesa per investimenti si è progressivamente ridotto con l’introduzione di due elementi:

1) Il passaggio tecnico alla contabilità economico patrimoniale che lega attraverso gli ammortamenti gli investimenti e la gestione corrente;

2) La crescente autonomia finanziaria che impone percorsi di autofinanziamento degli investimenti rispetto ai quali diviene strategica l’efficiente valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Sempre più spesso le Amministrazioni territoriali ricorrono alle procedure di Valorizzazione del proprio Patrimonio Immobiliare per uscire dalla strettoia imposta dalla mancanza di risorse e, rispondendo all'emergenza, cercano di attuare quanto prevede, in particolare, l'art. 58 della Legge 233/08.

Il Comune di Tivoli, in questa ottica, sembra abbia scelto di avviarsi verso la costituzione di un Fondo Immobiliare ad Apporto Pubblico.

In realtà, quello scelto da Proietti non è l'unico strumento messo a disposizione dalla normativa vigente e sembra escusivamente una risposta frettolosa ai rapidi tempi della crisi imposta da un Bilancio da sempre completamente slegato dalla Programmazione e, soprattutto, dalla Visione connessa con la Città del futuro.

Nel dettaglio le opportunità operative elencate in maniera estremamente sintetica:

Spin off immobiliare

l'Ente Locale conferisce parte o tutto il patrimonio immobiliare, non strumentale, ad una società e riceve azioni da quest’ultima.

Società di Trasformazione Urbana (STU)

E' un particolare tipo di società per azioni, promossa da un comune italiano come strumento di pianificazione territoriale nell'ambito del partenariato Pubblico-Privato.

Vennero introdotte nell'ordinamento giuridico italiano dall'art. 17, comma 59, della legge 15 maggio 1997, n. 127; la disciplina successivamente confluì nel ora art. 120 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267.

Una STU può progettare e gestire la riqualificazione dell’area di riferimento senza un intervento diretto del Comune, evitando una eccessiva esposizione finanziaria di quest’ultimo e svolgendo un ruolo sia di promotore che di sviluppatore immobiliare. 

Alienazione diretta del patrimonio immobiliare

Per procedere all’alienazione dei beni immobili, è necessario che questi siano preventivamente indicati nel programma triennale delle opere pubbliche, ai sensi dell’articolo 53, comma 6, del Codice dei Contratti.

Naturalmente, l’alienazione è disposta a favore del soggetto che offre il miglior prezzo. 

Permuta del patrimonio

La possibilità di permuta del patrimonio è prevista dal Codice dei Contratti, D. lgs. 163/06 per l’appalto di opere pubbliche. L’articolo 53, c. 6, del d.lgs 163/06 prevede: “In sostituzione totale o parziale delle somme di denaro costituenti il corrispettivo del contratto, il bando di gara può prevedere il trasferimento all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti all’amministrazione aggiudicatrice ... Possono formare oggetto di trasferimento ai sensi del presente comma anche i beni immobili già inclusi in programmi di dismissione del patrimonio pubblico, purché non sia stato già pubblicato il bando o avviso per l’alienazione, ovvero se la procedura di dismissione ha avuto esito negativo”.

Sale and Lease Back

Il sale and lease back rappresenta un’operazione di finanziamento alternativo per enti che si trovano in situazioni di difficoltà di natura finanziaria. Esso consiste in una operazione di leasing finanziario, attraverso la quale un’azienda cede (sale) alla società di leasing un bene immobile, al fine di riottenerlo in locazione (lease back), dietro il pagamento di canoni periodici, e con il diritto di riscattarlo al termine del contratto, ad un prezzo determinato.

Cartolarizzazione

Operazione finanziaria di conversione in titoli negoziabili di un pool di attività (immobili o crediti) in grado di generare flussi di cassa determinati o statisticamente determinabili. Il processo si articola in tre fasi:

1. Cessione delle attività ad una società veicolo costituita ad hoc

2. Emissione di titoli negoziabili che incorporino il valore degli assets ceduti

3. Collocazione dei titoli sul mercato 

I costi molto elevati lo rendono conveniente solo per operazioni di taglio elevato o attraverso l’accorpamento di più operazioni.

Fondi comuni immobiliari

I Fondi comuni immobiliari ad apporto pubblico sono Fondi il cui patrimonio è apportato dalla  PA per una dismissione intermediata di immobili pubblici:

1) Apporto al fondo di immobili in cambio di quote;

2) Collocamento quote tramite SRG in cambio di Cash .

A differenza di Fondi ordinari, il patrimonio è acquisito prima del collocamento delle quote.

(Nello specifico è possibile leggere gli articoli precedenti dedicati al Fondo Immobiliare ad Apporto Pubblico).

Global Service Immobiliare

Contratto atipico, di affidamento ad una azienda (assuntore) della gestione dei servizi collegati ad un patrimonio immobiliare.

Da attività di manutenzione di beni immobili, a pluralità di servizi: anagrafe patrimoniale; manutenzione; trasporto, energia termica, tecnologia, impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico-sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione.

Il Global Service, si caratterizza quindi:

• per il tipo di contratto a risultato (a forfait chiuso), con possibilità di richiesta di revisione del canone;

• per il tipo di erogazione, da parte di un unico soggetto, di tutti o più servizi (per esempio servizi di energia termica, tecnologici, su impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico- sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione, piccole manutenzioni);

• per la presenza di un unico soggetto imprenditoriale (l’Assuntore).

Il compenso si articola in differenti voci:

• importo complessivo del contratto;

• corrispettivi legati a servizi compensati a forfait e a misura;

• corrispettivi per l’esecuzione di interventi in economia, per prestazioni non misurabili e/o non riconducibili all’elenco prezzi unitari;

• rimborso per spese vive sostenute nell’interesse e per conto del committente, per i costi di fornitura e locazioni e per ogni altra spesa o rimborso prevista dal capitolato d’oneri;

• rimborso per compensi a professionisti per la redazione di specifici progetti di interventi da realizzare nell’edificio.

Il ricorso al Global Service viene in genere consigliato in situazioni di scarsa disponibilità di risorse finanziarie, soprattutto per attività di investimento relative al miglioramento del servizio (tecnologie innovative; adeguamento infrastrutturale, ecc.).

Comporta vantaggi organizzativi, gestionali e di tipo economico-finanziario, ma contiene anche numerose criticità che possono essere ricondotte ad una progressiva deresponsabilizzazione dell'Ente con conseguente scarso controllo sulla quantità e la qualità degli interventi contrattualmente definiti e programmati.

Project Finance

L'Ente Locale affida ad una Società esterna e privata la realizzazione di un’opera pubblica. La SdP costruisce l’opera attraverso capitali propri e di debito e si remunera attraverso la gestione del bene costruito.

In questo modo l’ente:

•garantisce la costruzione di infrastrutture pubbliche

•trasferisce l’onere di indebitamento al settore privato

•interviene solo in alcuni casi con risorse finanziarie integrative.

Contratto di Disponibilità

Il «contratto di disponibilità» è il contratto mediante il quale sono affidate, a rischio e a spesa dell’affidatario, la costruzione e la messa a disposizione a favore dell’amministrazione aggiudicatrice di un’opera di proprietà privata destinata all’esercizio di un pubblico servizio, a fronte di un corrispettivo.

Si intende per messa a disposizione l’onere assunto a proprio rischio dall’affidatario di assicurare all’amministrazione aggiudicatrice la costante fruibilità dell’opera, nel rispetto dei parametri di funzionalità previsti dal contratto, garantendo allo scopo la perfetta manutenzione e la risoluzione di tutti gli eventuali vizi, anche sopravvenuti. (comma introdotto dall'art. 44, comma 1, lettera a), legge n 27 del 2012).

L’affidatario del contratto di disponibilità è retribuito con i seguenti corrispettivi:

1) un canone di disponibilità, da versare soltanto in corrispondenza alla effettiva disponibilità dell’opera; il canone è proporzionalmente ridotto o annullato nei periodi di ridotta o nulla disponibilità;

2) l’eventuale riconoscimento di un contributo in corso d’opera;

3) un eventuale prezzo di trasferimento.

Le variabili di cui tener conto per la scelta dello strumento finanziario sono:

* Difficoltà procedurali;

* Tipologia di opere da realizzare;

*  Impatto sul bilancio dell’ente.

Concessione di valorizzazione

E' uno strumento di partenariato pubblico privato che consente di dare in concessione a privati con gara ad evidenza pubblica immobili di proprietà degli enti locali in concessione/locazione, a titolo oneroso, per un periodo fino a 50 anni. L’obiettivo è quello di effettuare interventi di riuso, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini. 

Valutazioni

Come si è visto i processi di Valorizzazione Immobiliare per gli Enti Locali assumono le vesti di Strumenti di tipo Urbanistico oppure di tipo eminentemente finanziario.

Gli Strumenti Urbanistici sono maggiormente utilizzati dai Comuni di piccole e medie dimensioni, mentre gli Strumenti Finanziari sono stati utilizzati dai Comuni di più grandi dimensioni.

La scelta degli Strumenti Finanziari dipenderà dalle caratteristiche combinate di rischio/rendimento.

In realtà ciò che impatta maggiormente è semplicemente l'analisi iniziale e non serve la sola ed unica produzione di un Piano Preliminare di fattibilità.

E' fondamentale la Visione strategica dello Sviluppo Territoriale e, di conseguenza, le sue specifiche declinazioni.

Gli strumenti sono semplicemente un mezzo del tutto neutro se presi nella loro singolarità; spesso si commette l'errore di scegliere la chiave senza sapere quali serrature possa o debba aprire, soprattutto senza sapere quale chiave è necessaria per risolvere determinate problematiche, oppure se la chiave serva veramente.

E' indubbio che il ricorso alla Valorizzazione del proprio Patrimonio Immobiliare sia una chiave necessaria per i Bilanci degli Enti Locali. Il problema però è non farsi governare dall'emergenza che impone di adottare uno strumento semplicemente perchè sembra quello più idoneo a fare cassa. Un Ente Locale, se gestito bene, affronta tali problematiche in maniera strategica e non semplicemente dal punto di vista economico-finanziario.

Il PUVaT

Il D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni in L. n. 410/2001, ha introdotto una importante innovazione chiamata Programma Unitario di Valorizzazione Territoriale.

Esso rappresenta la cabina di regia indispensabile per ragionare in termini di Valorizzazione Strategica del Territorio innestandovi gli elementi naturali e indispensabili di Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare attraverso un'analisi attenta dei fabbisogni, anche economico-finanziari, da cui far discendere le scelte degli strumenti, siano essi di tipo finanziario o urbanistico.

Le vigenti disposizioni normative assicurano strumenti di coordinamento tra i vari soggetti pubblici e privati al fine di facilitare le operazioni di valorizzazione e successiva vendita del patrimonio immobiliare. 

Il PUVaT ne è il contenitore strategico naturale.

I PUVaT sono finalizzati ad avviare, attuare e concludere, in tempi autodeterminati dalle Amministrazioni partecipanti, un processo di valorizzazione unico degli immobili pubblici individuati, agendo in modo coordinato su di una massa critica di patrimonio immobiliare pubblico a supporto delle scelte dei Comuni in coerenza con gli indirizzi di sviluppo territoriale e con la programmazione economica che possa costituire, nell'ambito del contesto economico e sociale di riferimento, elemento di stimolo ed attrazione di interventi di sviluppo sostenibile locale, nonché per incrementare le dotazioni di servizi pubblici locali e di quelle relative all'abitare.

Il Comune di Pinerolo, evidenziando gli aspetti strategici di programmazione dello sviluppo del proprio territorio, lo ha adottato e, in contemporanea, ha avviato le procedure per la redazione delle linee guida generali finalizzate all’approvazione di una variante generale al PRGC , oltre che alla redazione del Piano Urbano di Mobilità Sostenibile (PUMS).

In questo modo gli elementi della Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare discendono da quelli più propriamente strategici connessi con la Visione complessiva dello sviluppo.

Dall'impostazione della Strategia si passa all'individuazione del Contenitore e, quindi, alla scelta degli Strumenti di valorizzazione in un compendio armonico all'interno del quale ciascuna chiave è inserita nella giusta serratura.

La Due Diligence Immobiliare, pertanto, diviene la scelta successiva, del tutto  naturale che si pone come elemento capace di declinare le soluzioni sulla base dei fabbisogni dell'Ente, anche quelli connessi con la gestione del Bilancio.

Per effettuare le scelte degli Strumenti occorre sapere dove essi si vanno a collocare, delineando l'area vasta dello Sviluppo in termini di valutazione dei fabbisogni, dei rischi, delle potenzialità, delle convenienze in maniera plurale e non univoca.

Questo significa governare i Territori, il resto sembra più un esercizio amatoriale per amministratori depressi e in preda al panico prodotto dall'emergenza frutto dell'incapacità di programmare salvaguardando tempi, procedure e modalità di governo.

Di seguito i link per consultare il PUVaT del Comune di Pinerolo e la proposta POLIS Tivoli.

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( Elaborazione POLIS Tivoli 2020)

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https://e1.pcloud.link/publink/show?code=XZmhERZ1hz8vijhNKulfpXyo6UPNRra9JV0

(Fare copia e incolla)

(Fonte : Fabio Amatucci)

La Visione Strategica

La Visione Strategica

Il processo delle scelte dopo la valutazione PUVaT

Il processo delle scelte dopo la valutazione PUVaT

le strategie relative alle scelte dello Strumento partono dal PUVaT e dalla Visione Strategica connessa con lo Sviluppo del Territorio

le strategie relative alle scelte dello Strumento partono dal PUVaT e dalla Visione Strategica connessa con lo Sviluppo del Territorio

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